Comprendre et signer un bail à usage d’habitation

4 min / 10 chapitres 18/05/2018
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Après une recherche active d’un appartement ou une maison à louer au Luxembourg, ça y est, l’appartement est trouvé et le dossier accepté ! Il est temps, désormais, de passer à la suite des étapes : faire l’état des lieux et signer le bail de location avec le propriétaire du bien.

Étape administrative, mais incontournable, la signature d’un bail de location en bonne et due forme vise à protéger les parties. Il est important de bien en maîtriser tous les contours. Relodesk vous dit tout.

L’état des lieux à l’entrée et à la sortie

Avant l’emménagement dans la maison ou dans l’appartement en location, un état des lieux est généralement dressé conjointement par le bailleur et le locataire. Celui-ci permet d’effectuer un constat de l’état du bien et noter les éventuelles dégradations. Il est particulièrement utile en cas de litige à la fin du bail, lors d’un état des lieux de sortie, afin de prouver les dommages éventuellement survenus au cours de la période de location.

Cet état des lieux doit être signé par les deux parties (propriétaire et locataire) au moment de son élaboration.

Après la signature du document, le locataire dispose de quelques jours pour signaler les dégradations qui n’auraient pas été relevées lors de l’état des lieux. Il doit alors les notifier au propriétaire-bailleur. Il est généralement conseillé d’envoyer un courrier recommandé. Le propriétaire est cependant en droit de refuser la reconnaissance de ces dégradations et peut se baser uniquement sur le document d’état des lieux signé par les deux parties.

Si le contrat de bail prévoit une garantie locative, ce constat écrit et contradictoire est obligatoire avant l’entrée en jouissance du locataire. En l’absence d’un tel document, la loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état locatif et doit donc le rendre comme tel.

Plus l’état des lieux est établi de manière précise, plus il permettra de servir de référence en cas de litige.

Qu’est-ce qu’un bail locatif ?

Le bail – aussi appelé bail à loyer ou bail à usage d’habitation – est un contrat conclu entre le propriétaire et le locataire d’un bien immobilier dans lequel sont fixées la durée et les modalités de la location.

Ce type de bail est uniquement valable pour les logements à usage d’habitation principale, loués à des personnes physiques.

À noter, un contrat doit être rédigé en autant d’exemplaires que de parties.

Documents à présenter

Avant la signature, plusieurs documents sont demandés au futur locataire. Ce dernier doit ainsi fournir une carte d’identité ou un passeport, ses trois dernières fiches de paie (ou, à défaut, un contrat de travail) et une preuve de revenu.

Format du contrat de bail

Le contrat de bail peut être écrit ou oral. Il est toutefois fortement conseillé de rédiger ce document par mesure de sécurité, notamment en cas de litige.

Dans ce contrat, plusieurs éléments sont à reprendre comme la durée du bail, le montant mensuel du loyer et charges locatives ou encore les modalités de résiliation.

Le bail doit être rédigé et signé en autant d’exemplaires que de parties.

NB : Dans le cas d’un contrat de contrat oral, le bail est présumé comme étant à durée indéterminée.

Objet du bail à loyer

Il est conseillé de décrire les lieux loués – avec notamment les annexes et dépendances – dans le contrat de bail. Si le bien est meublé, un inventaire précis doit être dressé.

Durée du bail locatif

La durée du bail peut être librement fixée par le propriétaire. Ce dernier peut ainsi fixer un terme ou opter pour un contrat à durée indéterminée.

En cas de contrat conclu à l’oral, le bail est considéré comme étant à durée indéterminée.

Paiement de la garantie

Une garantie locative est demandée afin de couvrir les éventuelles dégradations et/ou créances du locataire.

Cette caution ne peut toutefois dépasser trois mois de loyer (hors charges) pour une maison ou un appartement meublé, et deux mois en ce qui concerne les maisons et appartements non meublés.

À noter, la garantie locative peut prendre cinq formes différentes :

  • La garantie bancaire,
  • Le virement bancaire,
  • Le paiement en espèces,
  • L’assurance garantie locative,
  • La garantie locative fournie par l’État

Restitution de la garantie

La loi luxembourgeoise ne prévoit aucun délai quant à la restitution de la garantie locative. Cette dernière peut être exigée à la fin du bail par le locataire, après l’état des lieux de sortie, la remise des clefs et l’éventuel décompte annuel des charges locatives.

À noter, le bailleur est en droit de ne la restituer que partiellement en cas de créances ou dégradations de la part du locataire (cf. état des lieux).

Que faire en cas de non-restitution de la caution ?

Le locataire peut réclamer la restitution de sa caution en envoyant une lettre de mise en demeure, en précisant un délai au propriétaire. Si le bailleur ne restitue toujours pas la caution, le locataire peut alors agir judiciairement en effectuant une requête en bail à louer.

Attention ! En effectuant une telle démarche, le locataire n’est pas pour autant assuré de récupérer l’intégralité de sa garantie locative et le montant des charges dues.

Montant du loyer

Le loyer est fixé lors de la signature du bail. Au Luxembourg, il faut compter un budget mensuel moyen de 1.378€ pour un appartement et 2.357€ pour une maison.

Le montant mensuel du loyer ne peut cependant dépasser 5% de la somme investie par le propriétaire. Celui-ci doit tenir compte du prix du terrain, du prix de la construction, ainsi que du montant investi dans d’éventuelles rénovations.

Le propriétaire peut l’ajuster une fois tous les deux ans tout au plus.

Le loyer n’est cependant pas nécessairement exprimé en une somme d’argent. Le propriétaire peut convenir d’un arrangement avec le locataire. Par exemple, le locataire peut s’engager à effectuer des travaux de rénovation en échange d’une remise de loyer. Cet arrangement doit toutefois être clairement stipulé dans le contrat de bail. Des documents justificatifs doivent également prouver cet accord.

Paiement du loyer

La périodicité du paiement est généralement précisée dans le contrat de bail. Le propriétaire et le locataire peuvent également convenir d’une date de paiement. En règle générale, le loyer est payé à l’avance, avant le 1er de chaque mois.

Charges locatives

Acomptes sur charges

Certaines charges peuvent être imputées au locataire. Il s’agit des frais exposés par le bailleur pour le locataire, tels que les frais liés à la consommation d’énergie, au chauffage, à l’entretien du logement ou le règlement de certaines taxes. Le montant de ces acomptes doit être précisé dans le contrat de bail. Cette somme peut être adaptée en cours de bail.

Les impôts et charges relatives à la propriété restent quant à eux à la charge du propriétaire.

Décompte annuel de charges

Chaque année, le propriétaire du bien doit adresser au locataire un décompte annuel des charges. L’intégralité des montants avancés doit être justifiée par des factures.

Ce décompte doit par ailleurs prendre en compte les avances sur charges payées chaque mois par le locataire, ainsi que les frais réellement exposés. Si la somme est inférieure à l’intégralité des charges payées, le bailleur se doit de rembourser la différence au locataire. À l’inverse, le locataire doit régler les frais additionnels.

Pass énergétique

Le passeport énergétique est obligatoire au Luxembourg, qu’il s’agisse d’un bien destiné à la location ou à la vente. Pour la location d’un logement, c’est au propriétaire de fournir une copie du document au locataire. Ce dernier est valable 10 ans.

Depuis le 1er janvier 2017, l’enregistrement de bail n’est plus obligatoire. Auparavant, la loi prévoyait en effet son enregistrement et sa transmission obligatoire s’il était conclu pour une durée supérieure à neuf ans.

Ces mesures restent toutefois possibles afin de continuer de profiter de la protection que cela offre. Des frais sont toujours à prévoir.

Conseils pour la signature d’un bail à loyer

Relodesk vous donne quelques conseils pour la signature de votre bail de location.

  1. Bien lire le bail avant de le signer.

Il est important de bien lire le bail avant de le signer. N’hésitez pas à poser des questions au propriétaire ou à l’agent immobilier.

  1. Poser la question des animaux domestiques.

Avant même de signer le bail, pensez à demander au propriétaire si les animaux domestiques sont les bienvenus. Ce n’est pas toujours le cas, surtout dans le cas de chiens !

  1. Prévoir une assurance habitation.

L’assurance habitation est primordiale. Souscrivez-en une dans les plus brefs délais après votre emménagement.

  1. Déclarer son changement d’adresse.

Une fois installé, vous devez vous inscrire auprès de votre commune de résidence. Pensez également à signaler votre changement d’adresse à votre employeur, votre banque, votre opérateur téléphonique…

  1. Profiter des congés spéciaux.

Lors d’un déménagement, le salarié peut bénéficier de deux jours de congé afin de s’installer, une fois tous les trois ans, avec le même employeur. Une exception toutefois s’il s’agit d’un déménagement pour des raisons professionnelles. N’hésitez pas à en parler au service RH de votre entreprise !